Nghiên cứu-Bình luận

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP: Tháo gỡ nhiều vướng mắc, bất cập trong giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai

Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/3/2017. Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định được ban hành trên cơ sở rà soát, tổng hợp những bất cập, khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại các Bộ, ngành, địa phương trong hơn hai năm qua. Cụ thể, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của các Nghị định nêu trên nhằm giải quyết các vướng mắc cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng đất; bổ sung các quy định cụ thể để thực hiện quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền hàng năm; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; bổ sung quy định liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng đất, quy định cụ thể một số nội dung về giá đất như thời hạn của giá đất; sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,…

Về phương diện cải cách thủ tục hành chính, Nghị định đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liến với đất, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh. Một số nội dung cải cách đáng quan tâm:

Thay đổi đáng chú ý nhất là cơ chế ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất để cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận,….Quy định trước đây (tại Nghị định số 43/2014/Đ-CP), thủ tục này thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường. Theo cơ chế mới sẽ tăng cường trách nhiệm cho Văn phòng Đăng ký đất đai, rút ngắn đáng kể quy trình giải quyết (do giảm được công đoạn giải quyết tại Sở Tài nguyên và Môi trường, là nguyên chính gây nên tình trạng quá tải, ách tắc việc giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân thời gian qua tại nhiều địa phương), thông qua đó rút ngắn thời gian giải quyết, nhất là việc giải quyết thủ tục hành chính đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ giảm đáng kể chi phí và thời gian luân chuyển hồ sơ từ các huyện, thị xã, thành phố về Sở Tài nguyên và Môi trường.

Đối với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho cơ quan đăng ký đất đai. Trước đây chỉ có Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền thực hiện, nay giao thẩm quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với tài sản của tổ chức) hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với tài sản của hộ gia đình, cá nhân) thực hiện.

Nghị định mới quy định bổ sung một số loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm cơ sở xem xét công nhận quyền sử dụng đất, đó là các trường hợp thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, xác định loại đất trong trường hợp không có giấy tờ,  xác định lại diện tích đất ở,… Những quy định cụ thể này giúp cơ quan nhà nước và người sử dụng đất thuận lợi trong việc thực hiện, tránh việc tùy tiện trong thực tế, gây khó khăn cho người sử dụng đất.

Thông qua việc sửa đổi, bổ sung quy định một số thủ tục hành chính, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức thực hiện trên thực tế, tháo gỡ nhiều vướng mắc cho người dân, thông thoáng hơn trong việc làm “Sổ đỏ”. Một trong những thủ tục đang gặp nhiều vướng mắc thời gian qua là cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền không đúng quy định pháp luật (tức là không có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, chỉ có “giấy tay”). Trong khi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ chấp nhận “giấy tay” ký trước ngày 01/01/2008 thì Nghị định số 01/2016/NĐ-CP “thoáng” hơn khi chấp nhận loại giấy tờ này cho đến thời điểm 01/7/2014.

Cũng đang có nhiều vướng mắc là thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp này rất phổ biến trong thực tế nhưng trước đây quy định rất chung chung nên vướng mắc trong thực hiện, các địa phương giải quyết không thống nhất hoặc tùy tiện, tạo điều kiện phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu. Với quy định mới, cách giải quyết các trường hợp được nêu rất cụ thể, chẳng hạn như trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thủ tục được thực hiện như thế nào hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thủ tục ra sao đều được hướng dẫn chi tiết. Chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một trong những thủ tục gây rất nhiều phiền hà thời gian qua, được sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm đơn giản hóa hơn như quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích, về việc tiếp tục chuyển mục đích khi kết thúc kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng vẫn còn chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất,…

Nghị định cũng quy định nhiều cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh. Điển hình như:

Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Quy định trước đây chỉ cho cấp một Giấy chứng nhận đối với thửa đất cùng một mục đích sử dụng thương mại dịch vụ gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư trong việc chia tách, thế chấp, chuyển nhượng một phần thửa đất.

Tương tự như vậy đối với dự án có nhiều hạng mục công trình (được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng) nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê trước đây quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ dự án,  nay theo quy định mới chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

Một nội dung cải cách đáng chú ý nữa là thời gian giải quyết đối với nhiều thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định rút ngắn từ 1/3 đến 2/3 so với trước đây nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân và doanh nghiệp.

Trong đó thời gian rút ngắn đáng kể nhất là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung của vợ và chồng (trước đây là 15 ngày, nay chỉ còn 05 ngày); cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất chỉ còn 10 ngày (trước đây là 30 ngày). Các thủ tục rút ngắn ½ thời gian so với trước đây là: cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng chỉ còn 15 ngày; gia hạn sử dụng đất chỉ còn 7 ngày; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất chỉ còn 05 ngày. Các thủ tục rút ngắn 1/3 thời gian gồm: chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất, tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý (từ 20 ngày xuống còn 15 ngày); các thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất còn lại (từ 15 ngày xuống còn 10 ngày).

Được đánh giá là có nhiều đột phá về tư duy quản lý đất đai, cải cách thủ tục hành chính nhưng Nghị định số 01/2016/NĐ-CP vẫn chưa tháo gỡ được hết  các rào cản trong thực tế. Có thể nêu một số dẫn chứng: quy trình chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép vẫn rất phức tạp, mất rất nhiều thời gian do mỗi địa phương đặt ra các yêu cầu, điều kiện khác nhau; tương tự như vậy đối với quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với tổ chức đang sử dụng đất trước thời điểm 01/7/2004 phải thực hiện báo cáo rà soát sử dụng đất; việc cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được phân lô bán nền vẫn phải thông qua Bộ Xây dựng, gây rất nhiều phiền hà chủ đầu tư; nhiều thủ tục còn quá nhiều công đoạn trung gian với sự tham gia của nhiều cơ quan trong một thời gian ngắn trong khi không quy định cơ chế phối hợp giải quyết rõ ràng (chứng nhận quyền sở hữu tài sản, xác nhận tranh chấp, diện tích đất tăng thêm, liên thông hồ sơ từ cấp xã đến cấp tỉnh,…); không quy định trách nhiệm pháp lý trong trường hợp cơ quan phối hợp không trả lời hoặc trả lời chậm cơ quan lấy ý kiến dẫn đến ách tắc hồ sơ; ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn phải sử dụng con dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường phát sinh thêm thời gian đi lại đóng dấu; quy định tất cả thủ tục đều có thể được nộp tại cấp xã (trong khi có những thủ tục không liên quan) làm tăng thêm công đoạn luân chuyển hồ sơ qua lại kéo dài rất nhiều thời gian,…

Đối với tỉnh Khánh Hòa, những vướng mắc, bất cập trước đây được tháo gỡ thông qua Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã được tỉnh kiến nghị nhiều lần với Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thậm chí, tỉnh đã mạnh dạn “đi trước” thông qua việc ban hành các Quy chế giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, trong đó cải tiến mạnh mẽ về trình tự thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông, hợp lý hóa quy trình, giảm công đoạn không cần thiết, xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan cũng như cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Nhiều giải pháp đơn giản hóa thủ tục đã được đưa ra như cắt giảm thời gian giải quyết của hầu hết các thủ tục hành chính xuống ít nhất 2/3 thời gian quy định của Chính phủ; không quy định nộp các tờ khai thuế khi làm thủ tục; đối với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản đã có giấy phép xây dựng chỉ cần cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra chịu trách nhiệm về hiện trạng so với giấy phép, không cần sự tham gia của UBND cấp xã; quy định giải quyết thủ tục qua mạng internet, luân chuyển hồ sơ, chuyển thông tin địa chính và xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính thông qua hồ sơ điện tử; tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại trụ sở làm việc của Văn phòng Đăng ký đất đai và các chi nhánh đối với thủ tục đăng ký thế chấp,…Sắp tới, để triển khai Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, tỉnh sẽ rà soát, đánh giá lại các Quy chế đã ban hành, trên cơ sơ đó sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, trong đó những vấn đề đáng lưu ý là về cơ chế phân cấp, ủy quyền cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp đăng ký biến động đối với hộ gia đình, cá nhân, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, tăng cường giao dịch trực tuyến, thực hiện đồng thời nhiều thủ tục,…

Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai đã nhiều lần cải cách nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của người dân và doanh nghiệp cũng như chưa theo kịp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Với lần cải cách này có thực sự tạo ra bước chuyển biến mạnh mẽ hay không còn phải chờ vào quá trình tổ chức thực hiện./.

 Anh Phan












795646
Đang online: 26