Nghiên cứu-Bình luận

Làm thế nào để đơn giản hóa thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế?

Theo Luật Đất đai năm 2013, các tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền quyết định của UBND tỉnh gồm: tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, xây dựng công trình sự nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp (sau đây gọi chung tổ chức kinh tế).

Có hai hình thức giao đất, cho thuê đất: giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61, 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất.

Bài viết này chỉ đề cập đến thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.   

Thực trạng nhiều bất cập

Theo Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá đối với tổ chức như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

- Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Theo Quyết định số 1839/QĐ-UBND ngày 27/8/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì trình tự như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

- Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất.

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh cấp Giấy chứng nhận.

- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất.

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Với các quy định trên, khi thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, cơ quan hành chính phải thực hiện quy trình liên thông từ lúc giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho đến khi cấp Giấy chứng nhận. Tổ chức chỉ phải nộp hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất một lần tại Bộ phận một cửa Sở Tài nguyên và Môi trường cho đến khi được cấp Giấy chứng nhận, nhận kết quả cũng tại Bộ phận này. Việc nhận bàn giao đất ngoài thực địa cũng diễn ra ngay sau khi nhận được Giấy chứng nhận.

Quy định của Luật Đất đai 2013 và thủ tục do Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố là vậy. Tuy nhiên trên thực tế, thủ tục này hiện nay lại được tách ra và thực hiện thành nhiều thủ tục riêng lẻ, độc lập (thủ tục con). Theo đó, tổ chức phải thực hiện một loạt 05 thủ tục sau đây:

- Thủ tục giao đất, cho thuê đất: Tổ chức kinh tế lập hồ sơ xin thuê đất, giao đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Sản phẩm cuối cùng của thủ tục giao đất, cho thuê đất là Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, trả cho người được giao đất, cho thuê đất tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả.

- Thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính: Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển thông tin địa chính đến Cục Thuế hoặc Sở Tài chính để xác định đơn giá thuê đất, xác định giá đất thu tiền sử dụng đất. Cục thuế thẩm định ra Thông báo đơn giá thuê đất hoặc Sở Tài chính, trình Hội đồng giá đất tham mưu UBND tỉnh ra quyết định đơn giá hoặc giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Sản phẩm cuối cùng trả cho người xin giao đất, cho thuê đất là Thông báo đơn giá thuê đất hoặc Quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

- Thủ tục giao đất ngoài thực địa: Theo đề nghị của người xin giao đất, cho thuê đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cắm mốc và giao đất ngoài thực địa cho người được giao đất, cho thuê đất. Sản phẩm cuối cùng của công đoạn này là Biên bản cắm mốc.

- Thủ tục ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp cho thuê đất): Căn cứ đơn giá thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất tổ chức kinh tế. Sản phẩm cuối cùng của công đoạn này là Hợp đồng thuê đất.

- Thủ tục cấp Giấy chứng nhận: Sau khi có đơn giá thuê đất, hợp đồng thuê đất hoặc Quyết định giá đất, tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất tiếp tục nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ được chuyển cho Văn phòng Đăng ký đất đai để thẩm định, chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định lệ phí trước bạ (trường hợp phải thu lệ phí trước bạ theo quy định). Sau khi tổ chức kinh tế hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký đất đai trình Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trước khi trình UBND tỉnh ký Giấy chứng nhận.

Với cách làm trên, tổ chức kinh tế phải đi lại rất nhiều lần, nộp nhiều bộ hồ sơ, trong đó có nhiều giấy tờ trùng lắp, không cần thiết. Trong khi thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là 20 ngày, nhưng trên thực tế hầu như không thể đảm bảo thời gian quy định. Do thiếu sự liên thông về thủ tục nên buộc tổ chức kinh tế phải thực hiện nhiều thủ tục riêng lẻ khác nhau tại các cơ quan khác nhau, đó là chưa kể trước đó đã phải làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, đa số thời gian giải quyết thực tế là vài tháng, có trường hợp kéo dài nhiều năm.

Đâu là nguyên nhân?

Nguyên nhân chủ yếu là không có sự phối hợp liên thông giữa Sở Tài nguyên và Môi trường với các cơ quan liên quan, và ngay cả trong nội bộ Sở Tài nguyên và Môi trường. Mỗi cơ quan, đơn vị thực hiện theo chức năng nhiệm vụ riêng, chưa có sự phối hợp giữa Chi cục Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế tỉnh. Cách làm vẫn muốn theo lối mòn cũ, chưa được phát hiện, điều chỉnh kịp thời, vẫn theo tư duy giành thuận lợi cho cơ quan mình, đẩy khó khăn lại cho tổ chức kinh tế, cho cơ quan khác.

Mặc khác, quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với thủ tục giao đất, cho thuê đất chỉ nêu chung chung trong khi địa phương chưa cụ thể hóa. Hay nói đúng hơn là quy định chưa rõ ràng, tạo điều kiện cho các cơ quan “lờ” đi không thực hiện.

Đồng thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính đang được quy định trong nhiều văn bản khác nhau, dẫn đến việc thực hiện không thống nhất. Việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, trong khi việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Trong đó quy trình xác định nghĩa vụ tài chính không đơn giản, nhất là đối với đất có giá trị tiền sử dụng đất trên 20 tỷ, phải thực hiện tẩm định giá làm kéo dài thời gian, gián đoạn quy trình giải quyết.

Một số giải pháp

Để tạo thuận lợi cho tổ chức kinh tế, rút ngắn thời gian giải quyết, cần ban hành Quy chế phối hợp liên thông giữa các cơ quan liên quan trong việc giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính (trong đó xác định đơn giá thuê đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cũng chỉ một lần chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế hoặc tài chính) và cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định tại Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Trong đó quy định trách nhiệm và thời hạn giải quyết cụ thể của từng cơ quan liên quan.

Tổ chức kinh tế chỉ thực hiện một thủ tục duy nhất, nộp hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính, Sở Kế hoạch Đầu tư, Cục Thuế tỉnh thẩm định hồ sơ, xác định đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính trước khi trình UBND ký Quyết định giao đất, cho thuê đất đồng thời với việc ký Quyết định giá đất và ký cấp Giấy chứng nhận. Sau khi có kết quả cuối cùng là Giấy chứng nhận, tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất nhận kết quả tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường và được Sở Tài nguyên và Môi trường giao đất ngoài thực địa ngay sau đó.

Nếu quyết tâm đơn giản hóa thủ tục, có thể kết hợp thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất với thủ tục giao đất, cho thuê đất. Quy định hiện hành, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện trước thủ tục giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên kết quả của thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất là Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất cũng chỉ để phục vụ cho nộp hồ sơ đầu vào của thủ tục giao đất, cho thuê đất. Vì vậy có thể lồng ghép 2 thủ tục, hồ sơ đầu vào của thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm cả hồ sơ của thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Nhà đầu tư muốn triển khai hoạt sản xuất, kinh doanh phải qua hàng loạt thủ tục như: xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, giải phóng mặt bằng, xin giao đất/cho thuê đất, cấp Giấy phép xây dựng,…Đơn giản hóa thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất, rút ngắn được thời gian chuẩn bị hoạt động sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp yên tâm sản xuất kinh doanh, cũng là góp phần phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, ngăn ngừa nhũng nhiễu, tiêu cực.

              Anh Phan

 












713512
Đang online: 26