Nghiên cứu-Bình luận

Giao dịch đất đai: Công chứng hay chứng thực?

Từ các quy định của pháp luật…

Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 với rất nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung tích cực nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai, nhà ở đồng thời bảo đảm lợi ích, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, nhà ở. Một trong những sửa đổi quan trọng chính là vấn đề công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.

Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, theo các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cá nhân, tổ chức khi thực hiện các quyền của mình đối với quyền sử dụng đất, nhà ở được lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc công chứng được thực hiện theo thủ tục quy định tại Luật công chứng năm 2014. Việc chứng thực được thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Thông báo số 347 ngày 27/8/2014 kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai đã giao cho Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ chỉ đạo các địa phương nghiêm túc thực hiện quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp thực hiện các thủ tục, tránh tình trạng bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng không đúng quy định như đã diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua. Tiếp đó, Công văn số 3050/TTg ngày 04/5/2015 tái khẳng định quan điểm chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đối với vấn đề trên.


Đến hướng dẫn của các Bộ chức năng

Quy định về công chứng, chứng thực đã rõ ràng cùng với hàng loạt văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nhưng thực tế triển khai thực hiện còn gặp nhiều vướng mắc, xuất phát từ các văn bản hướng dẫn của Bộ Tư pháp (Công văn số 4800 ngày 21/11/2014, Công văn số 2271 ngày 29/6/2015, Công văn số 4233 ngày 16/11/2015). Theo đó, Bộ Tư pháp hướng dẫn đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất từ Ủy ban nhân dân cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện, không đặt vấn đề chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất lại cho Ủy ban nhân dân cấp xã. Lý do Bộ Tư pháp đưa ra là nhằm đảm bảo sự ổn định, tránh gây xáo trộn, khó khăn cho người dân trong yêu cầu công chứng, chứng thực tại địa phương, giảm thiểu được rủi ro, tranh chấp về đất đai, nhà ở trên địa bàn.

Chưa đặt vấn đề bảo vệ lợi ích ngành thì hướng dẫn của Bộ Tư pháp ngoài phương diện pháp lý không đảm bảo, về mặt thực tiễn còn nhiều bất cập, đó là:

Thứ nhất, chưa có cơ sở khẳng định công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng thì an toàn pháp lý hơn chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Qua thực tế giải quyết thủ tục hành chính cho thấy không ít hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối giải quyết hoặc phải sửa đổi, bổ sung do chưa đúng quy định của pháp luật đất đai hoặc chưa chặt chẽ pháp lý, chưa đủ điều kiện để giải quyết hồ sơ. Có thể viện dẫn một số trường hợp như: tài sản chưa được chứng nhận quyền sở hữu vẫn được chuyển quyền, chuyển nhượng nhà ở nhưng hiện trạng nhà ở đã thay đổi so với Giấy chứng nhận đã cấp (do xây dựng lại hoặc cải tạo, sửa chữa), chuyển quyền sử dụng đất nhưng thửa đất đã có quyết định thu hồi một phần hoặc toàn bộ thửa đất hoặc đang có tranh chấp, người nước ngoài mua nhà ở không thuộc dự án phát triển nhà ở, người nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc không cư trú tại nơi có đất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã hết nhưng vẫn được chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất nhưng chưa thực hiện thủ tục tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa,…

Một trong những nguyên nhân dẫn đến các sai sót trên là do tổ chức hành nghề công chứng thiếu liên kết thông tin với cơ quan đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong nhiều trường hợp, nếu hợp đồng được chứng thực thì đảm bảo pháp lý hơn vì Ủy ban nhân dân cấp xã có đầy đủ thông tin hơn như về tình trạng tranh chấp, hiện trạng sử dụng, biến động thửa đất hoặc về nhân thân của người tham gia giao dịch dân sự,…

Thứ hai, về mặt chi phí xã hội thì chi phí công chứng cao hơn nhiều so với chi phí chứng thực. Đối chiếu giữa chi phí công chứng (được quy định tại Thông tư liên tịch 08 ngày 19/01/2012) và lệ phí chứng thực (được quy định tại Thông tư liên tịch 62 ngày 13/5/2013) dễ nhận thấy sự khác biệt lớn, cùng một giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì mức thu phí công chứng cao gần gấp đôi so với lệ phí chứng thực.

Vướng mắc triển khai việc công chứng, chứng thực tại tỉnh Khánh Hòa cũng không là ngoại lệ. Trước đây, căn cứ Nghị định số 88 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành Quyết định số 21 ngày 11/10/2013 chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng và xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Theo đó, các hợp đồng giao dịch của hộ gia đình, cá nhân chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng gồm: các xã, phường thuộc thành phố Nha Trang; 7 phường thuộc thành phố Cam Ranh, 7 phường thuộc thị xã Ninh Hòa, 11 xã, thị trấn thuộc huyện Diên Khánh và 10 xã, thị trấn thuộc huyện Cam Lâm. Các xã, thị trấn còn lại hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà bên có đất là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Hiện nay, mặc dù đã có quy định mới của Luật Đất đai và Luật Nhà ở nhưng Quyết định trên vẫn còn hiệu lực.


Kiến nghị

Để thực hiện đúng các quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảo đảm quyền của tổ chức, cá nhân trong việc lựa chọn công chứng hay chứng thực, Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan thay vì “cuốn” theo gợi ý của Bộ Tư pháp, cần nhìn nhận đầy đủ vấn đề để tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh sớm sửa đổi hoặc bãi bỏ Quyết định số 21 cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Vì suy cho cùng, cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực công chứng, chứng thực trước hết phải ưu tiên đặt lợi ích người dân, doanh nghiệp lên trên lợi ích của các tổ chức hành nghề công chứng.

Dù là tổ chức hành nghề công chứng hay Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc công chứng, chứng thực thì phải căn cứ vào quy định của pháp luật và lợi ích, quyền của người dân cần được bảo đảm. Muốn có được sự lựa chọn của người dân thì các tổ chức hành nghề công chứng phải từng bước nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo điều kiện thuận lợi tốt nhất để thu hút người dân đến với mình. Cạnh tranh lành mạnh nhưng vẫn bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã thì đây cũng là một nhiệm vụ và trách nhiệm trước người dân nên cần phải sắp xếp, bố trí công việc và con người cho phù hợp; có khả năng đáp ứng được yêu cầu công việc. Với chức năng của mình Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường cần thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về chứng thực, kiến thức pháp luật về đất đai, tu dưỡng về đạo đức nghề nghiệp, phẩm chất chính trị cho đội ngũ lãnh đạo Ủy ban nhân dân, công chức tư pháp – hộ tịch cấp xã và một số chức danh có liên quan khác để họ có thể sẵn sàng thực hiện nhiệm vụ theo tinh thần Luật Đất đai 2013./.

Anh Phan












711095
Đang online: 44